Quels documents dois-je fournir à l'agence immobilière pour lui permettre d'établir un mandat de vente ?
Le mandat de vente est un document juridique contractuel entre l’agence et le vendeur. Il doit notamment indiquer l’identité des mandants (personnes qui donnent le mandat) que sont les vendeurs, et la désignation du bien objet du mandat. Il est donc indispensable de fournir à l’agence le ou les titres de propriété afin que le professionnel vérifie l’identité des propriétaires et la désignation du bien vendu.
Un mandat n’est valable en effet que si tous les mandants le signent. L’absence d’un mandant rend invalide le mandat.
Le bien vendu doit également faire l’objet d’une désignation précise. Cette désignation figure aussi dans le titre de propriété.
Il convient également de fournir les diagnostics immobiliers ou au moins le diagnostic de performance énergétique (DPE) indispensable à la commercialisation du bien.
Enfin l’agence peut évidemment réclamer la copie des pièces d’identité pour vérifier que les personnes qui signent sont bien les propriétaires.
L’exigence de ces documents révèle le sérieux du professionnel qui engage sa responsabilité lors de l’établissement de ces documents et ainsi vous protège efficacement.
Peut-on négocier les honoraires d'agence lors de la signature du mandat ?
Les honoraires d’agence doivent faire l’objet d’un affichage et d’une communication précise lors de l’établissement du contrat. Les honoraires sont tarifés et la DGCCRF veille à ce qu’ils soient respectés notamment afin de lutter contre la concurrence déloyale entre agence. Ainsi, les honoraires d’agence ne peuvent qu’exceptionnellement être négociés à la baisse et cette baisse doit être justifiée. En général cette négociation intervient plutôt au moment de la négociation et doit faire l’objet d’un avenant.
Que couvrent les honoraires d'agence ?
Les honoraires d’agence sont établis selon un barème affiché. Ces honoraires comprennent la TVA de 20% que le professionnel devra reverser à l’administration fiscale.
Les honoraires hors taxe sont donc la rémunération à la fois du travail d’intermédiaire et de négociation mais aussi en amont, correspondent au financement des sommes engagées par l’agence, à sa charge définitive, pour la commercialisation du bien c’est à dire les publicités sur les sites internet, dans les journaux spécialisés, les déplacements lors de visite…et spécialement en ce qui concerne l’agence IFJ les conseils et une analyse juridique de votre projet, sans surcoût. En outre, si la vente aboutit nous assurons la rédaction du compromis et la transmission d’un dossier complet au notaire. Un dossier parfait favorise le traitement de la vente par le notaire et accélère les délais de traitement.
Ces services ne modifient pas les tarifs.
Bien entendu la rédaction du compromis peut être confié au notaire si les clients le demandent ou si la spécificité du dossier l’exige.
La vente de mon bien tarde, que dois-je faire ?
L’agent immobilier doit vous accompagner lors de votre projet. L’agence IFJ s’attache à faire un point précis et objectif avec vous après chaque visite et à des périodes régulières afin d’optimiser la vente de votre bien.
Ainsi, plusieurs solutions seront possible en fonction des « blocages »: désencombrement du bien, légers travaux, adaptation du prix…en aucun cas il convient d’engager des frais importants pour des travaux sans avis préalable de votre agence. En effet, les travaux peuvent faciliter la vente mais pas forcément apporter une plus value au niveau du prix. C’est pourquoi votre agence IFJ ayant une parfaite maîtrise du marché saura vous conseiller au mieux pour valoriser la présentation de votre bien.
Comment est fixé le prix de mon bien ?
Les prix dépendent de plusieurs facteurs…la situation géographique (prix au M2 selon la commune), l’état du bien, les équipements, l’environnement…l’agence IFJ connaît très bien le marché immobilier et les attentes des acheteurs. Le prix est établi avec vous. L’agence vous indique la valeur retenue ou la fourchette de prix et les raisons qui l’ont amenées à cette évaluation. Méfiez vous des agences qui régularisent le mandat en fonction du prix qui vous fait plaisir…la valeur des biens correspond à un marché…une maison des années 80, même parfaitement entretenue, n’aura pas la même valeur à caractéristiques égales à une maison contemporaine… c’est le marché qui veut ça et il ne faut pas s’offusquer des remarques des acquéreurs potentiels dont l’agence pourra peut-être vous faire part lors des compte rendus de visite.
L’agence IFJ en revanche saura expliquer aux acquéreurs que la décoration ne doit pas les influencer (chacun ses goûts) et saura leur conseiller des artisans pour envisager des travaux de remise au goût du jour pour leur permettre de se projeter dans votre bien et ainsi débloquer une situation.
Puis-je signer un compromis de vente pour acheter une maison sous la condition suspensive de la vente de ma maison?
Les conditions suspensives insérées dans le compromis ne doivent pas dépendre de la volonté des parties. Une telle condition n’est pas valable et est appelée une condition potestative.
Ainsi, si un compromis de vente de votre maison a été régularisé, vous pouvez acheter sous la condition suspensive de la réalisation de ladite vente car vous n’êtes plus maître de cette vente.
Si vous signez le compromis d’achat avant d’avoir signé le compromis de vente de votre maison, cette condition ne pourra pas être insérée.
Puis-je louer mon appartement en attendant de trouver un acquéreur?
Si le bien est libre, nous vous déconseillons de le faire à moins que ce ne soit de la location saisonnière. Le bail d’habitation est strictement encadré par la loi et peut bloquer votre projet de vente si vous souhaitez vendre le bien libre de toute occupation.
En outre, le bien doit être dans l’état dans lequel il était lorsque vous l’avez mis en vente…gare aux occupants peu scrupuleux !
Nous avons signé le compromis de vente, puis-je laisser l'acquéreur déménager avant la signature de l'acte définitif ?
Tant que la vente n’est pas régularisée, il existe un aléa et le vendeur reste le propriétaire du bien et doit maintenir l’assurance. Il est généralement déconseillé de permettre un déménagement anticipé. Évidemment cette décision n’aura pas les mêmes conséquences à la veille de la signature chez le notaire Si vous décidez de le faire, veillez à ce que l’acquéreur souscrive une assurance en cas de dégradations, incendie si la vente venait à être annulée… Dans la mesure du possible il est préférable d’éviter ce genre d’arrangements.
Est-on obligé de verser un dépôt de garantie lors de la signature du compromis?
Le dépôt de garantie est une somme versée par l’acquéreur afin de garantir le vendeur de la bonne exécution des conditions suspensives par l’acquéreur. En cas de négligence de l’acquéreur ou de non régularisation de la vente sans raison valable, cette somme sera allouée au vendeur afin de le dédommager d’avoir immobilisé son bien au profit de l’acquéreur. Le vendeur peut également demander la poursuite de la vente en justice. Ce dépôt de garantie n’est cependant pas obligatoire et les parties peuvent décider de ne pas le prévoir. De même son montant est libre, l’usage prévoit, en fonction de la valeur du bien, le versement d’un dépôt de garantie entre 5 et 10% du prix.
Peut-on annuler un compromis de vente?
Le vendeur est engagé lors de la signature d’un compromis. L’acquéreur quant à lui s’engage sous réserve de la régularisation des conditions suspensives qui seront insérées dans le compromis à son profit (obtention d’un prêt, d’un permis de construire, d’une vente d’un bien…). Bien entendu si une des conditions suspensives ne se réalise pas dans les conditions et délais prévus au compromis, ce dernier est annulé et les parties reprennent leur liberté.
En revanche, si les conditions suspensives sont réalisées, l’acquéreur doit acheter et le vendeur vendre…la vente doit être régularisée… à moins d’un arrangement. A défaut, ce sont les clauses du compromis qui s’appliquent…en général il est prévu que l’une ou l’autre des parties peut demander la régularisation de la vente en justice et/ou l’attribution d’une indemnité appelée clause pénale (en général la somme versée sous forme de dépôt de garantie).
Mon bien a subi un sinistre pendant la durée du compromis de vente, que dois-je faire?
Il arrive qu’un dégât des eaux, par exemple, vienne perturber le cours tranquille de votre projet. Tant que vous êtes propriétaire vous devez agir en qualité de gardien de votre bien. Il faut alors absolument avertir votre compagnie d’assurance dans les délais normaux. Votre assurance prendra en charge ce sinistre. Les réparations seront faites normalement, que vous soyez propriétaire au moment de l’intervention de l’entreprise ou que vous ayez vendu. C’est la date du sinistre qui compte. L’acquéreur sera subrogé dans vos droits même si vous résiliez le contrat à compter de la vente et que l’acquéreur souscrit un contrat auprès d’une autre compagnie d’assurance.
Puis-je louer mon appartement en attendant de trouver un acquéreur?
Si le bien est libre, nous vous déconseillons de le faire à moins que ce ne soit de la location saisonnière. Le bail d’habitation est strictement encadré par la loi et peut bloquer votre projet de vente si vous souhaitez vendre le bien libre de toute occupation.
En outre, le bien doit être dans l’état dans lequel il était lorsque vous l’avez mis en vente…gare aux occupants peu scrupuleux !
Nous n'avons pas encore signé l'acte chez le notaire, l'acquéreur souhaite commencer les travaux. Puis-je le laisser faire?
Nous déconseillons cette solution. En effet, tant que la vente n’est pas régularisée vous restez propriétaire. Nul ne peut savoir ce qu’il peut se passer durant la période allant du compromis à la vente. Un refus de prêt, une maladie, le décès de l’acquéreur,…et vous vous retrouverez avec une maison en chantier…bien entendu, tout peut parfaitement bien se dérouler mais nous nous devons de vous informer du pire afin de bien mesurer les enjeux d’une telle décision.
De même il est déconseillé à l’acquéreur de le faire…les arguments sont les mêmes mais à l’inverse…un vendeur ne régularisant plus la vente ou venant à décéder et vous voilà ayant engagé des frais pour des travaux dans une maison qui ne vous appartient pas…
Puis-je verser le dépôt de garantie directement au vendeur ?
Il est tout à déconseillé de le faire… Le dépôt de garantie doit être versé au notaire dans le délai imparti. Personne ne peut vous garantir du sort de cette somme si vous la versez directement. Le notaire en revanche l’encaissera sur un compte ouvert à votre nom en sa comptabilité. Il constituera une partie du prix de vente lors de la régularisation de l’acte.
Le délai imparti pour l'obtention de mon prêt n'est pas suffisant, la banque tarde à me transmettre une offre, que dois-je faire?
Il est d’usage d’insérer dans les compromis une durée d’environ 45 jours pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Certains établissements bancaires auront besoin de délais plus importants, en fonction soit de votre dossier, soit de contraintes internes indépendantes à votre volonté. Nous vous conseillons d’en avertir votre agence et votre notaire afin d’estimer la pertinence d’établir un document entre les vendeurs et de vous vous voir indiquer une prorogation des délais d’obtention de votre prêt.
Il convient en effet d’être vigilants quant aux délais et d’anticiper les retards afin de ne pas vous voir appliquer l’annulation de la vente et le versement d’indemnités.
L'acquéreur peut-il m'obliger à revisiter le bien avant la vente chez le notaire ?
Il est d’usage qu’une visite avant le rendez vous chez le notaire soit organisée. L’acquéreur est en effet en droit de s’assurer que le bien acheté correspond bien à ce qu’il a visité et que le vendeur n’a pas dégradé le bien pendant le déménagement ou encore retiré des éléments d’équipements ou immeubles par destination (meubles scellés…). La charge de la preuve de dégradations ou autre sera difficile cependant en l’absence d’un état des lieux contradictoire au moment de la signature du compromis. Il est en effet rare d’établir systématiquement ce type de document.
Doit-on établir une liste de meubles si on laisse du mobilier ?
Si des meubles sont laissés dans le bien vendu, il est en effet préférable de les lister afin de ne pas se retrouver à devoir débarrasser des biens que l’acquéreur souhaite ne plus récupérer la veille du rendez-vous. De même, il est utile de le faire afin d’éviter que l’acquéreur ne vous réclame un élément mobilier non prévu initialement. Cependant la valorisation doit être sincère et véritable afin de ne pas établir de liste ayant pour seul objectif d’éluder l’impôt (les taxes payées chez le notaire dans les frais sont assises sur la valeur de l’immeuble uniquement). Il est possible donc d’établir une liste des meubles et objets mobiliers laissés sans indication de valeur si ces biens n’en n’ont pas. A l’inverse, une valorisation peut être faite si les éléments sont récents et en bon état. La liste doit alors énumérer les éléments mobiliers vendus, article par article, avec la valeur de chaque élément. L’administration fiscale reste en droit de réclamer des justificatifs.
Je suis seul propriétaire d'un bien dans lequel je vis avec mon conjoint et mes enfants. Le notaire m'indique que mon conjoint doit signer la vente. Est-ce normal ?
Effectivement, en vertu de l’article 215 du code civil, le bien constituant le logement de la famille, le conjoint du propriétaire d’un bien doit intervenir à l’acte de vente afin de donner son consentement à peine de nullité de l’acte.
J'ai reçu mon appartement par donation partage, mes parents, mes frères et sœurs doivent donner leur consentement à la vente alors qu'il m'appartient. Est-ce normal ?
Les dispositions de l’acte doivent être analysées. Si des charges et conditions particulières ont été insérées au profit des donateurs (vos parents), et s’ils sont vivants, ces derniers doivent intervenir afin de lever ces charges.En outre, en présence de frères et sœurs, l’intervention est également nécessaire en vertu de l’action en réduction qu’ils pourraient exercer après le décès de vos parents. Ils ont en effet un droit de réduction en nature sur le bien vendu s’il est établi qu’ils ont reçu moins de droits que la loi n’impose en présence d’enfants (la réserve héréditaire). Cela revient à dire qu’ils pourraient théoriquement poursuivre l’acquéreur pour récupérer le bien et combler la part qui leur est due. Afin de protéger le droit de propriété de l’acquéreur il est indispensable que tous ces protagonistes interviennent.
Puis-je acheter un bien alors que je suis en procédure de divorce?
Il arrive fréquemment qu’un des époux souhaite acquérir un bien avant même que le divorce soit prononcé. Bien que les époux soient séparés de fait, le mariage existe encore tant que le jugement n’a pas été rendu.Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, vous pouvez sans aucune difficulté acquérir seule pour votre compte.Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens, ce régime matrimonial perdure même si vous vivez séparément. Ainsi, tout ce qui est acquis l’est au profit de la communauté et un époux peut très bien agir seul, ce qui est considéré comme un enrichissement de la communauté. En revanche, la vente du bien qui est considérée comme un appauvrissement de la communauté, nécessite la signature des deux époux.Afin d’éviter que le bien acquis par un seul époux ne tombe en communauté, le notaire exigera l’intervention de son conjoint à l’acte d’achat afin qu’il reconnaisse que le bien est un bien propre et donc non considéré comme commun lors de la liquidation de la communauté, suite au divorce.
